北京买房:专家帮你理清思路购房建议160

  • 时间:2021-07-03 18:04  来源:未知   作者:admin   点击:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥你好,我今年26,工作两年,西城集体户,金融街工作,目前还是单身。首付准备300万,首套首贷。问题一:现在还没女朋友,结婚至少得5年后吧,现在买房是先买小一些、总价低的房子过渡过渡,还是把资源用足买大一点的呢?

  问题二:现在也筛选了几个地方,一个是角门西的瑞丽江畔全南两居,塔楼,交通便利;二是万年花城的三期东西向,预算买不到好朝向,上班需要地铁换乘;三是青秀城的两居或小三居,品质物业非常好,一见倾心的那种喜欢,但是离草桥地铁2公里,位置上有被高速和环线困住的感觉,学校在丰台也算渣小。四是鸿业兴园一期的两居,优点是便宜一些,总价550以内。五是三环新城六号院,交通便捷,丽泽辐射范围。这些地方也基本也都有小户型。请章哥帮忙给参考排排序,谢谢了!

  1、瑞丽江畔,塔楼,不算太合适。这里和南区的丽水园是一个项目,最早都叫新科苑,也共用瑞丽江畔的推广名,只不过是板楼塔楼的区别。那会儿是价格差也就是5-8%,之后逐渐拉大了一些,现在10%以上吧。

  北京基本都是这个趋势,板楼的保值性相对更强一些。明显的是那些连电梯都没有的老公房小板楼,虽然破破烂烂,但保值性要比塔楼公寓强的多。

  2、万年花城的保值升值和草桥角门差不多,二期五期更好些,当然价格也贵了点儿。

  3、青秀城我是一直觉得挺奇怪,地处这么个缺乏配套离地铁远的板块,保值升值能力还挺强。最早我真没看上这儿,那会儿周边就是乱七八糟,现在应该也没强多少。连售楼处都是设在搜宝大厦的,我觉得就是开发商不好意思在现场接待,实在不好看。

  快十年过去了,黄土岗这也没再大规模开发,配套也不怎样,按道理这升值是肯定输于大盘的。但这事儿就挺怪,人家不按套路打,升值挺好跟上了大盘,顶多比草桥弱一点儿吧。没别的解释,只能说是品质好呗。

  所以要不就选在这儿,赌一把周边的配套建设。如果在五年八年内有大幅度改观,那肯定是升值超过大盘。如果没有也至少不差,底子既然打的好,很难在短短几年内改变趋势。

  4、鸿业兴园也差不多,中规中矩,这些年升值略超平均值。之前五小鸿业能四年级就到本校上课,享受06片区的派位。现在好像听说又改了,那就算不上什么学区房了。这里和万年花城差不多,凭个人喜好选吧。

  5、三环新城就算了,经适房本来就是自住为主。甭说离丽泽挺远,就算在门口又能怎样?你觉得这些金融精英们挣了大钱之后,会立志买套二手经适房享受一下吗?很值得炫耀吗?

  看看望京是最明显的,品质高的升值快,老小区得不到多少利好,资本收益是被少数人掌控的。每个小区的性质不同,购房人群自然也不同。

  6、排序,稳妥的就买万年花城,之后是鸿业兴园。赌一把未来发展就买青秀城,至少现在也不差。仅供参考。

  章哥,我听到另一个说法,买中旅89平不如买中铁国际公馆150平,单价应该是5万二三的样子,价格更有优势。而且可以最大限度的利用首贷名额,贷款500万以下是可以实现的,不必局限于300万。提出这个建议的理由是亦庄河西的学区很看好,未来次新大面积带学区这种也流通性没问题。您觉得这个跟旧宫比较呢?

  还有就是,旧宫如果买的话家里人意见也是奔着三居去,朗润园108平的三居只有一个卫生间,会不会是硬伤?紫郡府和富力小区就是离地铁稍远些,紫郡府小三居是两个卫生间,但是户型很长,条形设计,富力三居面积会大一些。

  1、大户型的价格有优势,税费也高,将来出手时费劲。背着抱着一边沉,开发商早就算的清清楚楚的,价格体系早就是成熟模型,就看自己的需求和喜好了。如果是准备长期自住下去就合适,一步到位,免得以后再折腾。各有利弊吧,看自己的需求了。

  2、别太强调亦庄的学区了。确实是城南第一学区,但到目前来说还仅仅是城南,和东西海的差距太大。就算是和丰台石景山比也没占什么优势,如果算人均指标,人大附和亦庄实验还略低于石景山的京源和景山。丰台的十二中更是强中之强,北大地学区也没怎么着。朝阳的几所头部学校,随便拿出哪个来成绩都在亦庄之上。所以这只能说人们都在赌将来,认为亦庄的学区会大发展,但至少到现在还只是预期而已。

  就算是产业区注重教育,那望京怎么说?更有钱更重视,学区里哪所学校都不算差,但真觉得望京的房价上涨和学区有很大关系吗?那如果连这里都不能用学区支撑,亦庄凭什么能做到?

  短期的追捧不能代表长期,还是理性一些看待吧。亦庄学区很好,但任何一个地区的教育水平不是那么容易就大幅提升的,否则东西海早就下岗了。

  3、这不好和旧宫比,不是同一种产品。旧宫的几个是经过市场检验的,有明确的数据走势摆在那里。而河西的新房没有历史数据,尤其还是限竞房,有待市场检验。

  打个比方吧,旧宫的就相当于开了好几年的老馆子,口味服务价格什么的早就有口碑,性价比谁都能做出判断。而河西的限竞房就相当于新开的网红餐厅,还是有资本补贴的。那将来到了真正的交易市场上会怎样,谁也说不好。所以只能强调其最基本功能,自住体验好就行。

  4、108平的一个卫生间是硬伤?没这说法。这又不是出租房,一般一个就够了,再多一个就是生活习惯问题了,对房价没什么影响。我们家卫生间倒多,但根本用不上,瞅着还别扭呢,浪费面积。

  章哥,想向您求教北京楼市现在正处于什么阶段?是已经到顶,还是今年下半年还会涨一波?或是明年还会继续涨?因为我是纯投资,所以特别在意时机。感谢您。我个人感觉,北京楼市已到顶部,今年下半年和明年都会稳中有小的回调。

  1、北京楼市已到顶部,我倒没觉得。如果这就到顶了,那相当于说丰台石景山这俩区可有可无了,通州大兴顺义昌平房山门头沟这些近郊干脆就不带玩儿,远郊区更是算河北了呗。

  如果楼市到顶,那就说明市区房价上涨和他们没关系,自求多福。但我觉得这不太现实,在历次行情中也没出现过。当然我也不能说绝对的话,但如果有判断,最好能找出数据支撑,单纯靠感觉未必靠谱儿。

  当然我也不敢预测什么,但从历次行情看,基本都是从市区核心区启动,之后逐渐从热门板块向周边传导,等传导到远郊的时候基本也就结束了。从周期看,大概每次都是一年半左右的时间,现在的周期和范围有可能还没到头儿。

  2、纯投资,特别在意时机,那都这会儿了,至少也是中场休息了,算不上什么时机了,就是在行情之中而已。纯投资的去年五月入场都不算早,七八月就基本是较晚的了。

  到现在学区房和望京等热门的板块都涨了两轮儿,丰台石景山和近郊也都陆续被传到,这会儿入场也就是不被甩下,不好再谈什么时机。毕竟不是炒房,北京也不适合炒了。

  3、总之这看自己的判断吧,可以参照一下2003、2006、2009、2013、2016等几次行情的走势,或许能有些帮助。当然,历史从来不会简单的重演,只是有可能稍有合拍罢了。房住不炒,仅供参考。

  章哥,我家现在在石景山有一套一居室老破小,16年年底买的,现在估计价格还没涨回去。孩子26年上学,最近又纠结要不要换房子到海淀,以及应该什么时候换。因为石景山的房子没涨,海淀确涨了很多。目前关注的区域是清河永泰庄那边,以及再往北一点的西三旗那儿。

  您觉得我的情况需要赶着下半年抓紧换吗?还是说可以观望一下到明年再看看?不知道海淀的房价会不会有一点回调,谢谢您了。您有空的时候再给我回复就好,麻烦您了。

  估计到明年春天之后怎么的行情也结束了,大概率会回调一些。除2008年的降幅曾经达到30%,其他几次最多也就不到20%吧。但从历史上各次行情来说,还没有回调到前一年9月之前的先例,没那么大的跌幅。

  也就是说,现在是刚6月,指望着降到现在以下价格不太现实,未必能如愿。这看自己的判断吧,我说的的未必准,只是个参考。

  2、是否换学区房还是家长做决定吧,现在都是这种情况。东西海学区房和朝阳热门板块的都涨了两轮了,普通板块一轮,丰台石景山的刚刚被传导到,近郊很多还没轮到呢,只能等着。

  如果卖房之后添钱不多的话就明年再说吧,平级置换什么时候都不吃亏,行情结束了再换才合适呢。如果增加的钱多,包括贷款,那就尽快做准备吧。先做资金预算,就按照现在的涨幅20%计算就行,看看算上贷款的折算率是否划算。时间按照两个月放量,另加10%吧(5月的涨幅10%,保守点儿按俩月10%算)。合适就换,不合适就等明年。仅供参考。

  章哥,我现在考虑换房,搞的很头大。我家在欢乐谷附近有一套一居室,2000年后的有电梯商品房板楼,现在出售大约能卖400+,刨去贷款,还能剩三百。我们目前手头有现金100,每年盈余50+。我们两口子在西城长椿街工作,近期想要孩子,所以考虑换个两居,房子是想居住为首,交通次之,学区别太差就行。

  由于我们现在房子不满五,您建议我们现在就出售置换吗?还是等满五了再说?如果现在就置换,我们的情况到底应该怎么选房呢,现在主要考虑过石景山融景城,东城天永的华龙美晟,富莱茵花园,以及海淀西三旗,清河一带。石景山可以坐一号线,其余可以坐八号线倒二号线。选的这三个标的有问题吗?您有没有更好的推荐?

  1、300+100+187,能买550万左右的房。是否满五再卖?这让当地中介给算算账吧,光这么说我看不出税费是否合适www.gxn1.cn

  2、学区房,如果单论学校的话,那肯定是京源最好,尤其是高中能排到全北京的20多名,放到东西海也是好学校。石景山所差的只是整体优质资源少而已,基本就是京源和景山,不像东城海淀那样儿的好学校多,选择余地大。

  西三旗和永外基本都是占学籍为主,然后再靠家长和孩子共同努力。清河的学区中等,也没什么学区溢价。

  但这东城和海淀的教育模式差距太大了,你们真的仔细研究过吗?没有哪个行政区更好,只看哪里适合自己。一旦买完了发现不合适,那再换可就麻烦多了,税费也要损失不少。

  3、怎么选房,还是先考虑学区吧。简单说吧,在无法判断孩子是不是牛娃的情况下,如果对孩子的期望值很高,比如985以上甚至清北,那就必须海淀,概率比东城石景山都大。反正海淀小升初也没什么学区房概念,那就靠努力去争取进入好学校。

  清河和西三旗的多数小区都没什么溢价,居住的性价比高,升值保值什么的也好,相对算是兼顾的。只是考虑好,海淀的学习压力可是最大的,虎妈牛娃云集的圈子里,只要是差不多的小学都鸡娃氛围浓厚。

  如果期望值不是很高,那东城和石景山都行。相对来说,在石景山要更努力一些,要不然不好考上京源或景山的高中,录取名额都比较少。融景城也没多少学区溢价,居住的性价比同样挺高。现在说是不单校划片了,但本来落户时间就要求长,你们肯定能达到要求,应该还是稳妥的。

  东城就相对省点儿心呗,至少比海淀省心多了。永外虽然现在看算是一般,但近期这利好消息也不断,希望能提升。从房子说永外的溢价只是在东城不算高,实际上也20%以上,在这三个选项里是最高的,居住的性价比也最低,谁让人家教育资源又多又均衡呢。

  4、这看自己的期望值吧,学区和房子都各有所长,看哪里适合自己了。仅供参考。

  章哥,咨询一个学区房的问题。本人有2个孩子,2024年需要学区,二套二贷,估计贷不到多少钱,现有现金100w,8号线w房产一套(两室,贷款还有130w没还),六环外经济适用房一套(明年满五才能卖,同小区今年挂牌价200w,无成交)。我是两套都卖掉换一个有学区兼顾自住的好,还是继续保留五福堂的房子买一个东城的学区占位房?明年我六环外的房子满五卖掉才有资格再买,我是尽快出手还是可以多观望一阵子?

  如果买学区占位房是买像兴隆都市馨园、领行国际、冠城名敦道这种公寓好?还是买绿景馨园、广渠家园这种二类经济适用房好?哪种成本低,用完学区好出手?还是有其他更的选择?比如老公房什么的?我的家庭年收入税后大概60w左右,还贷能力强。但是估计贷不到多少钱,而且子弹并不充裕,有点尴尬。期待章哥解答,谢谢。

  1、100+350-130=320,加贷款能买500之内的。算上明年的经适房就是700的,也买不到什么能兼顾居住的。基本上都10万+,最多是老公房的两居吧。那就不如买占坑儿房了,节省资金也风险低点儿。上学期间的居住就用换租解决呗,相对更划算。

  而且如果明年满五,那卖经适房也不太合适,一般来说一到期就有大量挂牌的,价格上不去,卖早了或许吃亏。

  2、时机我也说不好,看这套房是否好卖了。如果好卖就尽快换,不好卖的话如果拖到年底了,那还不如干脆明年看行情再说了。这会儿从外往里换是不太划算的,相当于用还没涨的去换涨完了的,多少都吃点儿亏。这卖房+买房的,弄不好就拖到下半场,有可能买在山顶,考虑好。

  3、既然是俩孩子那就得长期持有学区房,那就别买公寓了,短期持有还行,长期的保值能力肯定不如普宅。但这是双胞胎吗?同时上学就无所谓了,除了都市馨园尽量规避,可炒性太强。其他的公寓在几年内差不了多少。北京这次行情之后,不太可能在2024年再来一次,没什么风险。当然能买普宅最好,风险更低。

  4、小户型的学区房就无所谓房产性质了,商品房经适房都行,没什么区别,成本的话让当地中介算账,看税费是否合适。老公房也一样,能贷款就行,不影响流动性。不能贷款都无所谓,只要总价低就是硬道理,都好出手。仅供参考。

  章哥你好,我今年48岁,目前有昌平领秀慧谷两居室南北通透的板楼的房子在向外出租,全家在牡丹园附近租房住,这样能方便小孩上学和我们上班。考虑到现在钱放在手里会贬值就想着把手里的200万换成有形资产。

  目前只想到有两种方案,置换,但不知道在海淀还是朝阳去看房,第2个方案是留着昌平的房子另外再买房,手里的200万不够首付,还要再借钱凑首付,每月的还贷压力也非常大。

  另外想请教一下,在海淀知春路附近该去看哪个小区的房?知春路离朝阳区的华严北里也很近,想着那里的房子如果保值和升值空间还有的话就能买个稍微宽敞的两居?目前纠结到底是换在海淀还是朝阳?哪个片区比较保值,谢谢。

  1、如果不是为了自住,那这会儿置换不太合适。尤其是从昌平往海淀朝阳换,等于是用没怎么涨的换涨过了的,弄不好还是涨了两轮儿的,不划算。能直接买更好,省成本也省时间。

  2、海淀还是朝阳,如果用不上学区房的话哪儿都行,看哪个板块了。海淀的清河西三旗等学区也没溢价,和朝阳的租金升值差不多,没多大区别。觉得哪儿打理方便就买哪儿呗。

  3、200不够首付,这看买多大的房了。干嘛非得买知春路附近的啊,用不上学位就更没必要了,租金低风险大,升值也并不算高。

  华严北里,宽敞的两居。这到底是想买自住用房还是纯投资啊?我有点儿没看明白。如果是为了自住那就置换,房子是用来住的。华严北里算不上投资板块,就是自住为主的。老公房多,保值能力很好,涨跌就是跟随大盘,没什么特殊的,既没风险也不会有什么超额回报。

  4、我看的有点儿乱。简单说吧,如果是为了自住,那就置换,用不上学位的话就买在朝阳,华严北里挺好的自住板块,从保值上肯定不吃亏,但也别奢望太高,就是平均值。仅供参考。三六零亿元级天津项目通过验收 全国应急安全