北京买房:专家帮你理清思路购房建议222

  • 时间:2021-09-13 22:09  来源:未知   作者:admin   点击:

  澳门马正版免费资料!北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我的情况是这样的,以前只考虑通勤和资金限制买了角门西晨光小区的老破小,现在已满两年。

  因孩子在西城工作,孙女有两岁了,想把角门西这个老破小卖掉,然后到西城买个小房子。

  二是如果还可以买那总价600万买哪个区域相对稳妥些?一般房龄超过多少年不建议买了?

  那也就是说,西城的资源价值并没有降低,只是降低了获得资源的概率。那这就相当于肉烂烂在锅里,只是学区内各个校区,以及各个学区之间的价值平衡而已。

  有对口校的时候买校区,对口不确定了就买学区,现在学区也没谱儿了就干脆买大学区。这只是入学概率的降低,但家长都认为买了学区房就有机会,不买的话则肯定没机会。

  三是其他区崛起,比如现在的亦庄就受到追捧,相当于分散了需求。其他区如果也快速提升质量,就像当年的海淀似的,那就相当于增加供给,可选择面扩大。

  广外能买到小两居了,兼顾自住。就算有教改,只要还是针对的分配方式,那对广外就没有利空,只有可能是利好,和2014年似的。

  如果愿意去赌一下好学校的概率,那可以买月坛等北城学区,能买到占坑儿房,是否能进入目标学校不一定,看政策和运气了。

  3. 对于学区房来说,只要价值不降低,那房龄不受影响。600万在西城全款的多,无所谓贷款是否受限。在其他区,尽量不买30年房龄以上的,以免过几年因为贷款受限影响流动性。

  目前我们有两套住房,一套是西红门理想城派郡(89平,南北通透,估计可以买450w),广渠门金桥国际(55平,估计可以卖500w,还有100w贷款,到手资金估计400w)。

  孩子明年上初中了,文汇中学,打算明年把这两套房子卖了,在双井附近换两套,一套两居(打算750以内,首付600,再贷款一部分),一套一居(打算450以内,给老人住),最好是同一小区内的。

  目前看了华腾园、百环家园、九龙花园。更倾向于九龙花园,主要是同一小区,可以找到满足需求的户型,并且孩子以后上学方便,地铁或者公交一趟就过去了,周围配套齐全,如果几年后考虑出手的话也容易。

  因为自住,不考虑投资回报。不知道章哥有什么更好的建议,对这三个小区,哪个更合适呢?谢谢!

  1. 明年卖房,那这会儿制定了方案也意义不大的,明年还不知道什么行情呢。

  不过我觉得这有点儿怪,买房不图回报的,太少见了。大多都是追求收益,只不过买错了没实现而已。

  其中华腾园曾经是北京1999年最便宜的普宅,和潘家园的华辉苑同时上榜。但这里品质还挺不错的,就是因为塔楼影响了一些升值,所以价格跑输了大盘。

  百环家园曾经是北京最贵经适房,也是至今为止全北京升值最低的经适房。前些年这里因为社区品质问题上过很多次新闻,主要都是群租房什么的,很出名。整改之后好多了,但市场至今还没给出回报,所有走低过的小区,想扭转趋势都非常的困难。

  北京造纸厂的土地,一开盘就是双井标杆,卖的还挺不错的,当年流行这种港式公寓。第一次转折点是有人把业委会主任给打残废了,直接开颅,还弄瞎了一只眼睛。事件轰动全北京,但案子始终没破,不了了之了,所以很影响了一阵子的销售情况。

  第二年富力城开盘,又赶上苹果社区和后现代城、珠江帝景什么的同时上市,九龙花园就有些走弱。

  最明显的转折点出现在2009年,首城国际热销的时候。当时我在附近搬砖,中介告诉说九龙花园涨不动了。之后这里每次行情都落后一些,直到现在的优惠价格,比百环家园的升值还低,低得多。

  可以对比一下同时期同等价格的楼盘,北边亚运村的嘉铭园,西边海淀的世纪城,现在都差不多11万起吧,九龙花园快是他们一半的价格了。

  5. 所以建议还是再考虑一下,确定不图投资回报再掏钱,房子可不像股票,一旦买入再置换会很麻烦的。

  房子的价格走势也不像股票似的能轻易逆转,一旦价格走低,就很难回头。就算止跌了,最好的成绩也就是勉强跟上板块大盘。

  我的建议是如果还有保值的想法就看看其他小区,以板楼小区为主,相对好一些。如果就是从这三个中选,建议是华腾园,除了不太好挑户型,其他的没什么劣势。

  章哥好,本人在石佛营西里100平房子,满五唯一,准备挂牌卖(想改善居住环境 目前租房住)。

  我们夫妻双方均是独生子女,双方老人都有独立住房。我们就有一个孩子,不再二胎三胎,应该也不用给她准备房子 都是北京户口。

  想问下:现在卖房时机是否合适(还是租出去)?卖完是否在北京周边或外地投资买房(我们夫妻名下是否还需有一套自己的房子 )?

  1. 现在卖房算是合适的,但未必最合适。市区多数板块都在上涨,房源少买家多,后续一段时间还有可能继续上涨,直到年底或明年初才有可能进入横盘期。

  但甭管怎么说现在也是近些年,2017年317之后的高点,所以可以算合适的,反正最高点在哪里谁也无法准确预测。

  石佛营的老公房保值能力挺强,基本就是跟随大盘,租金也相对算高的,就算是100平的也不算户型太大,不会低。

  那在此情况下,就自己判断北京的房价未来吧,认为过些年还有上涨的可能就租着,觉得会下跌就卖了呗。

  都是赌而已,没有标准答案。我也不是炒房的,不敢有什么建议。反正如果是我的话,不会卖掉,就算要套现也会等到明年再说。

  这可够少见的。但凡有能力的都是卖了环京的换到市区,或者在拥有了市区房产的情况下再投资环京也行。极少有卖了北京买环京的,少见,太少见了。

  打个比方吧,这就相当于搞书画收藏,非得把齐白石的给卖了,然后问收藏几张他徒弟的怎么样?只能说也行,李苦禅李可染王雪涛什么的也是大艺术家,是否有齐白石受追捧就不好说了。

  但一般来说,任何一个城市或地区的房价高低取决于经济总量,而经济由产业结构和规模决定。

  环京各地在之前一直主要是承接北京溢出人群的功能,虽然也在发展产业,但到现在还不算太突出。所以只能说看未来了,希望发展成环沪那样的城市圈,各地房价也就线. 其他城市我不懂,不敢说什么。

  我们一家四口,两个孩子都比较小,有几十万存款,在东五环外有一套房,贷款已还清。

  首先考虑的是天坛东门,南门附近三四十平的房子,其次考虑的是幸福大街与广渠门交叉路口西南侧的平房区,据说有拆迁的可能。

  楼房的优势是:1.以后卖容易些。2.小区比较成熟稳定。3.可以享受租金收益。

  平房的优势:1.总价低,只需要个人借款和信用贷就可以,几年估计就可以还清。2.有拆迁的可能。

  我们目前倾向于平房,因为会对目前我们的生活影响小一些。想拜托章哥从专业的角度帮我们分析一下。

  1. 这都是典型的学区房,如果能用上学位则无所谓,单纯为了投资的话可有点儿风险,考虑好。

  2. 自从学区房概念兴起之后,得利最多的就是老破小,面积越小总价越低的升值越高。而学区中的商品房因为面积大总价高,所以基本都跑输了大盘。但这是在学区概念受追捧的情况下形成的,那如果政策持续打击学区房,老破小多少都有些风险,比商品房略高。

  另外就是2023年后京籍入学儿童减少的问题,说不好能有多大的影响。但数量下降的如此之多,接近小一半了,多少都会造成影响。就算是天永学区的利空会小些,也不敢保证。

  另外跟学区房谈租金收益就没意思了,超低。那20%多的溢价是没人付租金的,就是闲置。

  3. 平房我就不懂了,六号地呗,北岗子南河槽一带。早晚肯定是拆迁的,但这都十多年了,甚至都快20年了,一代人都长大了,谁说得好啊。

  但这是四大家族的,在香港能呼风唤雨,这种政商关系很微妙,我是不敢预测将来会怎样。

  如果是为了上学,一般建议都是用完了学位就卖,挺好的占坑儿房。投资不敢预测,纯粹赌拆迁,我不懂政策。

  4. 总之吧,如果是为了孩子上学,那买哪个都行,但都不建议长期持有。投资都有赌的成分,看是否能承担风险了。

  3. 个人概述:我自己有个工作室,位于西城区马连道,有4个人办公,目前我住工作室,月租1.2万。(大龄未婚,有北京购买资格)

  1. 买在哪个地段?(是我熟悉的马连道的二手房,还是去郊区大兴和房山买新房)

  买得起住得上,600万预算在北京绝大多数板块都能买到,这要求提的就有点儿凡尔赛了。

  兼顾学校,郊区新房谈不上什么好学校,就西城合适。交通便利,既然在马连道有工作室,那也是西城合适啊。

  那这咨询都没必要了,所谓的郊区新房就是打掩护的陪衬而已,真实目的其实就是买学区房。

  2. 如果是这样就找当地中介吧,他们最擅长的就是根据标的找房,多少钱都能给安排了,只是赔赚人家管不着。

  3. 只是从保值角度提醒一下,学区房在近些年确实收益高,但基本都是老破小获利最多,总价高的商品房没多少。而且升值基本都集中于2013-2014年的教改,其他时期就是跟随大盘。当然广外特殊些,像荣丰2008什么的都是2015年才被炒起来的。

  所以炒学区房就是赌政策,而按现在的趋势,很难说再有鼓励政策。早进入的都赚钱了,冲进去的越晚风险越大,富贵险中求。

  我是不敢赌政策的,也说不好2023年入学高峰期之后的学区房走势会怎样。看自己的判断吧,没有建议,要买的话还是找当地中介找房吧。

  北京近几年严控房价,所以只有市区豪宅才升值不错,因为稀缺还品质高。而郊区普宅在限价之下不好保证质量,商品房和限竞房都差不多。

  这我也不好建议什么,犯不上当房托儿挣那点儿小钱儿。这凭自己的喜好选择就行,反正就是自住,房住不炒。

  虽然不可能有高收益,但也没什么风险,基本都是跟随大盘,将来置换的时候确保不知亏。在资金不是很多的情况下,自住和投资是相冲突的,再加上学区这种功能性就更是冲突了。

  这就相当于做生意,本钱少基本赚的就是辛苦钱,但相对稳妥。其中打工是最稳妥的,至少不赔什么。而赚大钱的生意一般投资也大,否则就得承担较大风险,在教培这种政策性强的行业更是如此。各个行业的底层逻辑都一样,楼市也没什么特殊的。

  6. 总之吧,这会儿再去炒学区房也没什么不行的,判断好政策和供需风险就行,主要是政策。

  郊区新房基本就是纯自住,其他的期望值别太高。图个稳妥就看非学区房的二手房。