北京买房:专家帮你理清思路购房建议231

  • 时间:2021-09-13 22:09  来源:未知   作者:admin   点击:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,去年曾向您咨询过宣颐家园的房子,实际看房后,综合考虑就放弃了。现在,因为工作地点和家都在金融街,所以考虑4号线号线w,买完不住,直接出租。目的只是为了手里备一套,以后结婚住或者置换。

  最近看上了新宫南庭新苑的一居,因为一直在关注您,所以知道这种回迁房没有多少投资的价值,但限于就这么多资金,也没想过增值,想问问您从保值的角度,是否合适?亦或者,再攒两年钱,直接买同小区的两居。

  1、保值角度,那就是不落后于大盘呗,落后的话也就不好谈什么保值了。增值指的是超过大盘,回迁房和安置房保障房什么的都没这能力,本来的优势就是价格优惠,如果涨的多了也就失去优势了,价格又会回落。所以这种性质的小区都差不多,最好成绩就是跟随板块大盘,如果品质不降低的话就能做到,看物业的水平了。

  2、我也不知道南庭新苑现在什么情况,一直没去过。看看社区保持的怎么样吧,如果维护的不错,那就能做到保值。主要看绿化的维护,卫生等情况。再有就是看看小广告多不多,如果不多的话就说明物业不错,楼道里太多的话就说明不是太负责了。当然就算不太好也不会落后太多,短期几年都看不出什么,时间长了或遇到大行情才明显的。

  像宣颐家园就属于物业维护的还可以的,虽然挺老了,但园林绿化什么的都还不错。不过这儿我也好久不去了,不知现在什么情况。

  另外就是尽量买板楼户型好的,相对更保值。120万买一居室没问题,朝南的就行。反正都是小户型,好挑选。

  3、是否再攒钱我就没建议了,看自己的判断,确定攒钱速度能超过房价涨幅就行,或者能确定北京房价不上涨更好。我不敢预测,看自己的想法。

  章哥您好!孩子在北京刚工作落户,想为孩子买房,因为工作地可能还有变动,暂不考虑上班远近,又因还没成家,学区考虑尚早。

  现在了解的一个是北五环的限竞房,但没地铁,还有天通苑的(现租住)二手房,刚又朋友们说南城规划发展前景好,能买到四环,不知该怎么选?只为自住,子弹4~6百。

  1、怎么选,那当然是根据自己的需求选了。先列出自己的主要需求,比如是纯粹自住还是也有保值的想法,或者是主要为了保值以便于将来置换,再或者是纯投资等等。其他的就有是注重通勤还是居住享受,其他的学区、商业、医院、公园等等配套。

  一般来说,在资金不是很多的情况下,做不到各项兼顾。基本上能实现核心目标就算是成功,两个算超值,三个以上可遇不可求。也就是别幻想什么好处都占,十全十美的房子也有缺点,太贵。

  2、既然你们的目标是只为自住,那就是不考虑保值什么的,至少是不以这为主。那就买限竞房或共产房呗。限竞房是政策性房产,就是以自住为主的,投资性弱,买了自住挺好的。

  这北五环南四环的我不知道怎么选,太笼统了,这得听专家和炒房客们忽悠,他们敢胡说八道。

  3、4-6百,这差距太大了吧,差出一个卧室甚至客厅了。这是刚有买房的想法吧,那离真正买到房还早着呢。还是先明确资金方案吧,要不这预算谁看了都会以为是“逗你玩儿”呢,没人会认真对待,实在不认线、买了共产房,理论上是不能再买商品房,要买的话必须先退出。但在实际中或许不会这么严格,因为以前的经适房等保障房也都有过类似规定,但没有真正执行。这我也不敢确定,看到时候的执行情况吧。没必要纠结,这种产品就是纯粹自住,不好卖,买了就留着吧。

  5、总之这些想法都太宽泛,没什么意思,还是先明确资金方案和需求吧,要不太乱,看不懂。

  章哥好,父母有套98年105平米三居室在海淀建清园小区南区,央产房,有房本。因父母年事已高,虽身体无大碍,但房子在五层却没有电梯,所以有了置换房产的念头。

  本人女,未婚,两套房子,一个在建清园小区边上的逸城东苑,2004年购入的110平米的大两居,当时对房产没有概念,所以买的房子是的40年产权的房产,房屋性质不是住宅,房本上是写的配套公建,我已落户在此。另外一套房子在大兴万科橙,90平米的小三居,出租。现在有几个问题:

  3、万科橙的房子老两口去住,考虑到医疗资源有限,是不是不太好?逸城东苑其中一栋楼一个单元因采光受些影响,都被划为配套公建。

  1、逸成东苑,公建按政策就是商办性质,本来就应该交房产税,每年1.2%。之前只是对公司持有的征收,对个人持有的一般不收。如果是将来住宅也征收房产税的话,那商办类大概率会严格起来的。这种性质的房尽量不留,麻烦事儿多,流动性也弱。

  2、老公房的保值能力强,没有单独贬值的可能。除非是学区政策调整,那就是整个板块的价格涨跌了,总之没有单独的风险,不用纠结。

  学院路学区算不上热门学区,没多少溢价。只不过是受海淀学区的拖累,这些年升值慢一些而已。如果是纯投资,那换到其他非学区房板块当然更好。不换的话也无所谓,不算亏。

  3、万科橙,我不知道周边有什么医院。这种板块本来就是年轻人为主的,不太适合老人吧,这我不清楚,看自己了。从板块和小区来说都挺好,升值不弱于北京大盘,比学院路的老公房强。

  4、公建这能卖就尽快处理吧,留着没什么意思,早晚都是麻烦事儿。现在这种房除了不能贷款,其他的都行,所以价格还相对高。可真要再出台什么政策就更不好出手了,这不敢预测。

  章哥,我最近去看了中信新城,小区确实环境挺好的。但我决策上还是没太想明白,请您给分析分析。我目前家庭是两套,一套在田村的学区,一套在珠江骏景,现在想拿珠江骏景的房子置换中信新城,珠江120可以卖700-800左右,置换中信170,目前930万左右。

  考虑亦庄主要是有加郊区分积分落户的需求而且我目前上班在亦庄,但是看完中信还是觉得周围配套不太好,而且现在也没划在亦庄里算大兴。那中信新城的房子未来保值和增值的空间会不会还不如珠江骏景,目前珠江骏景旁边增加了一个丰台外国语9年制的学校,今年第一年招生。然后也有市政搬过来了。

  1、其实主要是担心中信新城未来是否能跑赢大盘,毕竟亦庄附近新房很多。而且这套房想给老人住,未来积分落户后,估计5年左右,还是要置换到海淀住在我们附近,那时候是不是置换成本会很高。

  2.、然后我看您公众号说每次置换成本在5%,没太明白这5%是怎么考虑的,麻烦您给详细分析一下。

  1、置换成本最基本的是2%的中介费,3%的契税,还有其他的一些杂费不多,平均下来按5%算。如果不是满五唯一的话还有个税增值税,单独计算。

  我不敢说预测准确,只能说从历史来看,丰台的所有新建校,还没有一个能拉动房价的。人大附丰台当时倒是炒的很猛,但到现在看看价格走势吧。其他的就甭说了,全那样儿。但我也不敢说这里就肯定不行,等着看6年或9年后的成绩吧,是否有作用到时候就能看出来了。

  搬过来个丰台行政大厅,这和房价有关系吗?我前几天还陪朋友去过呢,但他没想为了办个手续就在旁边买套房,犯不上。这种配套和房价没任何关系,并不拉动就业,更不创造GDP。就算有黄牛都属于添乱的,真要是办手续的多了,还或许因为堵车而影响周边房价呢。

  不过木樨园大红门现在是真不堵车了,马路上都见不到多少人,和当年摩肩接踵的场景恍如隔世。我在天雅还买过几个商铺呢,以前常去。

  3、我也不知道中信新城是否会跑赢大盘,只能说大概率不输。至于其他的看自己判断了,真要是周边配套跟望京CBD金融街似的,或许也就不是这价格了。买房没有十全十美的,既想要齐全的配套,还不想出高价,但又想跑赢大盘,简直是悖论了,不太现实。

  章哥好️,最近有朋友买了大兴的和悦春风,想问下这个新楼盘您的看法?我的目的是投资保值。

  2、本身性质就是限竞房,自住为主的政策性住房,不会相信市政府特意制定政策,目的是帮炒房客发财吧?那可就太有想象力了。人家的目的就是打压房价,否则还有必要损失土地收益的弄什么“限竞”吗?

  再有,知道李嘉诚的那句地产投资圣经吗?房产的价值由什么决定,地段,地段,还是地段。那这地段很好吗,配套很齐吗,真相信能在短期内通地铁搞开发区的建设起来吗?

  3、总之吧,郊区房产的必备配套就是地铁,有了地铁未必保值,但没有肯定落后大盘,全北京至今还没有特例。这算算周边的升值率就行,还都是正规的纯商品房呢,那都全部跑输大盘,无一例外。这限竞房是否值得投资,凭运气吧。

  当然也可以赌一把试试,赢了也能勉强跟上,毕竟天宫院的商品房也没超过大盘什么。而输了就是长期站岗,看自己是否能承担代价了,当然也不会太多。不过这也得看价格和质量,如果确定质量好,而且价格做到了倒挂,也就是低于周边同等二手房,那也算值得投资,就是前些年没有流动性而已。澳门六合开奖现场