北京买房:专家帮你理清思路购房建议233

  • 时间:2021-09-13 13:35  来源:未知   作者:admin   点击:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,我计划婚前用首套房资格买房投资,预算首付150万,总价400左右,考虑以后出售的时候不是唯一住房,所以比较侧重满五唯一或原值比较高的两居室房子。目前比较了几个区域,希望给指点一下:

  第一,天宫院区域,六环外贷款最多182,金融街融汇总价约310,保利春天里总价约350,房龄大概2014年,比较好出租,但周边好像没有产业配套;

  第二,亦庄河西区,能买的就是南海家园或者泰河园之类的回迁房,小区品质一般,而且税费少的房子价格都在400出头了;

  第三,枣园区域,五环至六环中间贷款最多243,能买的也主要是回迁房,其中枣园商城大概360万,彩虹新城大概400,且选择余地较少;

  第四,万源区域,主要看了万源北路7号院,属于大兴旧宫,是2013年部委分的二类经济适用房,小区管理很一般,大概380万;益丰园,属于丰台东高地,小区管理稍微好一些,大概390。

  这些房子的租金价格大概都是4500左右,如果只是考虑投资,哪个地方更好,或者有没有更好的建议。

  1、150万不太好买到400的,就算是满五唯一,也还有评估折扣什么的,一般300多点儿就差不多了,350都不是太容易。尤其这种时期能多贷款的房源少,抢手,所以期望值别太高。

  这里作为郊区板块的最主要优势就是产业配套相对成熟啊,超过多数的郊区地铁板块。天宫院只不过地名,行政村和地铁的名字,通行的板块名称就是“医药产业基地”,挺高大上的。

  医药产业虽然相对单一,似乎是抗风险能力弱。但这种产业应该没什么高潮低谷,所以理论上的风险没有出现。当然我也不懂这些行业,只是从板块价格来看是肯定没有落后北京平均值,不弱于北部昌平。

  而且前些日子南城又公布了规划,我没仔细看图纸,只是看文字说明写着医药基地要扩大规模。那相应着也会增加建设用地,这对板块来说是很大的利好。当然也看具体执行了,但至少有了规划就比没有强。反正底子已经打的挺好,至少不亏。

  3、其他的你已经考察分析的挺好了,就是这现状呗。回迁房政策房老公房的也未必差,但既然有产业区的地铁次新商品房,何必再选择排序靠后的呢。如果是自住的话买这些房更合适,既然是投资为主,那还是首选天宫院吧。

  章哥,之前向您请教过山水文园小区如何,我很喜欢这个小区,您也认同这个小区的品质。但我最近在四处看房时产生了个疑问,为何东三环外的山水文园小区的单价和东北五环内望京的东湖湾、北五环外清河的橡树湾的单价差不多。

  这三个小区品质和档次应该差不多,但地理位置远近差异明显,为何价格却相仿?是因为东湖湾和橡树湾存在学区溢价(橡树湾应该没有吧)?还是因为在附近工作群体决定了供需价格?从投资角度看,是否应该选择四环内的山水文园?谢谢本港台香港直播开奖

  1、为什么价格差不多,就因为板块的支撑弱呗,所以升值才慢,这还能有什么原因啊。

  2、望京和清河的商品房都没什么学区溢价,户型大总价高的就更没有了。想出贵子的大多数都是寒门,目标以老破小为主,炒不高豪宅的价格。这不光是这些非热门学区,哪怕是金融街和万柳等顶级学区,豪宅的价格中学区溢价也不高,可以不依靠学区而单独保值,好学校只是锦上添花而已。

  3、附近的工作群体当然决定供需了。北京的房价之所以高就是因为北京人买,鹤岗之所以几万一套那就是城市的高端产业人群少,购买力不足。

  任何一个楼盘,入住之前的价格由开发商决定,入住之后由主流置业人群决定。产住结合才是板块最好的支撑,离产业区近的高品质小区保值升值最好,因为接盘人多,也愿意出高价。离得远的话,那自然就得逐步减分,来的人也少,愿意出的钱也就越来越少。

  4、投资角度,这就见仁见智了。愿意抄底的有的是,相信价值投资的也不少,没有标准方案。

  不过提醒一下,房子不像股票,除非是学区调整,或者是物业水平大幅下降,否则一般都是强者恒强,弱者恒弱的。尤其是市区成熟板块,所有的配套都已经定型,指望着某小区走出独立行情不太现实。

  二手楼盘不像新房,有开发商能调动各种资源做宣传,可以快速转变定位和口碑。而二手小区在逐步替换业主群体的过程中,改变主流置业人群的心态和期望值是相当难的,几乎没可能。所以,所谓的找笋盘抄底都只是传说,现实中几乎没有。触底后开始跟随大盘走势是正常的,但想翻盘非常难,历史上只有学区调整出现过。

  南城以后发展会很好,应该也能提供更强的支撑,不可能总走弱。但这时间段说不好,看规划是具体实行了。

  您好,家庭及收入情况:夫妻有稳定工作,目前租房住,分别在东湖渠和国贸上班,未来工作意向亦庄或通州,计划3年内生宝宝; 目前家庭年收入税前20万; 买房资质和资金:首套资质,现金有156万,公积金有4万。买房的需求:自住小三居,未来能和大盘持平。买房目标标的:

  1、万科城市之光东望,24年6月交房,17号线平(两居,南北,连廊户型14层),373万;

  2、金地格林格林,14年次新房,m101地铁,88.98平(小三居,4层户型好,周围好配套较少,商务区),384万;

  3、珠江拉维小镇,10年次新,m101地铁,友谊医院,375万,93.4平(2楼,大两居,周围配套较多,生活区)

  请问老师这三套房子,哪个更适合我们呢?请给我们这对刚需夫妻个建议,谢谢。

  1、东望是限竞房,政策性房产,虽然叫商品房,但实际上和过去的各种保障性住房差不多。这种房短期的劣势就是没有流动性,限售无法突破。远期的话说不太好,如果质量确实很好,那最好成绩能达到周边同等商品房的水平。但这种可能性不大,所以要想保值好,那就只能寄希望于价格倒挂,也就是售价低于周边同等二手房。这我也不知道现在什么情况,考察好吧。

  2、格林格林,自住合适的次新房。地铁这离通车还早着呢,说不好。反正现在是离得远了点儿,这几年的升值也就一般。可以和周边做个比较。比如南边的天赐良园,保值性非常稳定的老小区了。格林格林当年的定价就是锚定的这里,新房自然得略高。但几年过去,两边价格倒挂了,只能说是配套影响了价格走势。

  希望地铁尽快开工吧,都盼了好多年了。但这种规划在没开工,或者站点没明确之前都意义不大,不确定性太多,所以期望值别太高。

  在三个选项里,建议主要看这里吧。次新房,离物资学院也不算太远,说的过去,相对更稳妥些。

  3、拉维小镇现在离地铁更远,甭盼着101了,未必等得起。格林格林是2013年小阳春的盘,卖18000,拉维小镇2010年就卖到这个价格了。那今天两边差不多,这边还低了点儿,能看出两边的差距了吧。

  所以如果线尽快开工并通车,那拉维小镇或许更好。不能的话,那还是金地格林格林或许更稳妥些。

  4、总之吧,东望我说不好,这产品性质和地段都不太懂,看自己的判断了。如果是我在这三个里就买格林格林了,未必真能跟大盘持平,但至少不会落后什么,或者说大概率能持平吧。

  我目前在北三环工作,4年后去通州宋庄工作,女朋友在东直门工作,但去单位的机会不多。我俩都是首房首贷,刚需上车,目前在观望,希望年底能降降价,然后入手。目前考虑在1号线号线环之间买一个两居次新,首付250-300w。

  根据目前到我北三环工作单位通勤1h10分钟内计算,大致确定了高碑店、定福庄、常营、管庄这几个板块,具体小区包括兴隆家园、美然动力、柏林爱乐、万象新天、北京新天地、远洋一方这几个小区。这几个小区都看过一次房,小区环境和价格还能接受,但小区管理、口碑、周边配套和产业还不是很清楚,希望生活方便,能保值就可。希望得到您的建议。

  1、希望年底能降价然后入手,但如果真的降价了,真的能下决心买吗?房子可是天然带有投资属性的,除了有明确规划的金融机构,普通百姓可都是买涨不买跌的。所以别把自己设想的那么理性,未必能抵抗住人性的弱点。

  建议先做资金规划吧,二手房光说首付没什么用,都得看总价多少。所有只谈首付不提总预算的,都刚处于买房的初级阶段,离真正买房还早着呢。这就跟搞对象似的,所有只强调自身条件的,说明还没做好结婚的准备,因为没想明白要为婚后生活持续付出什么。没想好付出,也就不好谈什么得到。

  另外建议做买房的方案节点与预案。所有刚需在行情上涨时都盼着降价,但没什么用,左右不了市场。所以建议明确等到什么时候,等到什么价格。到时候真降了买不买,敢不敢买?如果到时候不降怎么办,涨了买不买?千万别陷入涨了盼着降,降了不敢买,又涨了还后悔,最后才恐慌的跟风冲进楼市,买在最高点。历次行情中这种刚需太多太多了,都是怀着美好的梦想,却无奈的当了接盘侠。

  2、兴隆家园老了点儿,板块也一般,还是当年边缘集团的规划呢,塔楼多,这些年升值一般。这里当时和朝青的华纺易城同等价格,看看现在差了多少了?

  美然动力和柏林爱乐也是同时期的,但保值性都还可以,中规中矩。一个是女强人倾尽全力打造,一个是李嘉诚甩给常营的旧改项目,最终开发的都不错。首选柏林爱乐,选择户型好的就行,确定性的不会落后于大盘。

  万象新天和新天地也差不多,都不错,同一板块内的同等项目,不用分的太细。选择其中朝向户型好的就行,越宜居保值性越好,将来流动性也强。

  远洋一方板块一般了,两区交界更明显。小区当然不错,但也就是北部的北润园等还好,东南的就弱了点儿。次选吧。

  3、物业管理我也不熟了,好久没去了,岁数大了跑不动。这问当地中介吧,他们更熟悉。配套肯定都不错,年轻人居多的板块,有需求就有供给。产业就那么回事儿了,不是产业区,都是三产服务业居多,本来就是生活居住区的定位。

  您好,首套首贷,工作在广渠门内,首付150万左右,女单,总价350万左右,想让您推荐一下购房地段。购房需求:1、保值升值2、个人居住(目前有公租房,居住需求不是特别强烈)。最近看了挺多南三环的房子,昨天看了一个方庄附近10AM新坐标的房子,跟业主聊了价钱,犹豫要不要入手,请您给点意见,非常感谢。

  优点:1.朝南;2.通风好;3.采光好;4.装修风格喜欢,可以直接入住;5.附近的棚户据说要拆掉盖公园;6.业主着急卖,所以价格方面算同小区比较划算的一套。

  缺点:1.没有燃气;2.临街,有一点噪音,不过也可以接受;3.单价较高;4.小区规模较小。

  纠结的点:单价较高,不知道是否是入手的有利时机,不知道能不能保值升值,但是这套房还挺喜欢的。或者您给推荐一下其他板块。

  1、保值升值,我都怕回答这种问题。这就跟那些鉴宝栏目似的,总有人拿个瓷碗问专家:“这是国宝吗?”如果是拿个普通的瓷器还好,可以说是不懂行来请教。但有的碗底上印着“微波炉专用”呢,这再来提问就有碰瓷儿的嫌疑了。

  房子也一样,如果是普通住宅小区,问问保值性很正常。但这是公寓,谁心里都知道保值性弱,但非得来问,这让我怎么回答?

  肯定都是盼着得到“能升值,能升大值,发大财”,但这其实是自己骗自己,实在没什么意义。可如果实话实说的回答,每次又都挨怼,都是说:这么多优势,凭什么不能发财?

  不凭什么,就凭商品价格是供需关系决定的,公寓这种产品的需求群体小,而且都不愿意出高价。

  2、听这名字,新坐标,意思就是这里是个标志性小区。虽然是方庄,但饮马井却是朝阳的辖区,这里是纯粹的两区交界。附近的棚户区会拆掉盖公园,有可能,反正朝阳群众有的是钱,就喜欢给丰台人民提高生活品质。而且顺便划出个隔离带,从此井水不犯河水,谁也别占谁的便宜。

  作为年轻人无所谓,反正也不用考虑孩子上学什么的,业主和租客都是这个心态。但这就说明了客户群体很窄,接盘人少,只限于单身或小家庭没孩子的,至少是学龄前,要不然上学太费劲。

  所以这种小区基本都是高开低走的,时间越长落后大盘越多。像新坐标就很典型,当年的售价一直超过周边30%-40%,比双井富力城的价格都高,毕竟那会儿这种公寓受追捧。但随着时间逐年走低,现在已经谈不上价格多高了,更和大盘没法比。

  如果是物业维持的好,那老化的还能慢一些,也就是保值好点儿。但这种总趋势是无法逆转的,除非是学区调整,否则所有的公寓小区都一样,保值性越来越弱。

  3、总之没有建议,如果就是图的能自住,或租金高也行,那买这种小区合适。保值升值什么的就算了,肯定落后于普宅。其他也不好推荐,这预算在市区是买不到能和公寓媲美的普宅的。